聪利说法 ||首起“居住权”判例：房子是你的，但我有权住！
近日，武汉市洪山区人民法院审结了自2021年1月1日《民法典》生效实施以来的第一起“居住权“案件。
2014年，李先生妻子立下遗嘱，表示将其与李先生共同居住的房屋赠与其弟，但李先生仍有权在此居住。
2016年，李先生妻子病逝后，李先生与其妻弟因房子的所有权发生纠纷， 最终闹至法院进行处理。法院审理案件发现该房子属于李先生妻子的婚前财产，根据法律规定其妻是有权处理房子的所有权。因此法院判决该房屋属于李先生妻弟所有，但李先生享有该房屋的居住使用权。
今年年初，由于李先生妻弟将房屋挂在平台上出售的行为导致李先生担心自己的居住权受到影响，于是以2016年法院判决为依据向洪山区法院申请强制执行。法院于2月26日作出执行裁定，裁定内容将房屋的所有权登记在李先生名下。
相关法条
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同；
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立；
第三百六十九条 条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外；
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
根据民法典的解释，虽然没有明文规定设有居住权的房屋不得转让，但规定不得出租，且有人居住在里面，难以实现真正的转让。
居住权制度，保障了居住人的权益，可以安心居住，也给房屋的交易造成了一个阻碍因素，制造了交易的不确定性。
因此，律师提醒您：今后二手房房屋买卖，一定要事先查询该房屋是否有居住权登记。但是，即使查询了没有居住权，在双方签订买卖合同后，卖方还是可以单方去设立居住权，以阻止房屋的过户。
另一方面，虽然没有登记居住权，但有人实际居住的（就如本案法院判决有居住权）的，此时出售给第三人，也会给过户造成巨大的障碍，纠纷不可避免。
居住权与房屋买卖的纠缠不休，实践中可能会出现被恶意利用的现象，相对二手房买卖来说，又增加一个不确定的巨大风险。
