聪利说法‖因房价上涨买房被毁约，能否主张房屋差价损失？
案例
为了买房子，刘某与李三签订《购房协议》，刘某将一处房屋转让给李三，价款100万元。按约定，李三支付了刘某5万元定金。当时楼市价格一直上涨，刘某眼看房价一路高升，迟迟不办理网签手续，造成房屋不能正常过户。到了最后，刘某干脆向李三摆明：房子不卖了。李三便将刘某告上法庭，要求被告履行合同并赔偿违约金。
刘某在李三起诉后，提出了管辖权异议，利用管辖权异议审理的期间，通过挂失、重新办理不动产登记，持着新的房屋不动产权证将该房屋作抵押与第三人签订《抵押借款合同》。
法院开庭审理后，李三提出解除买卖合同。法院认为双方的房屋买卖合同已经成立、并生效，双方应当按照约定诚信地履行合同。刘某在约定的网签办理时间届满后提出拒绝出卖房屋已经构成违约，李三提出继续履行合同后又将该房产抵押给他人，是故意违约，因此李三可以解除合同。
合同解除后，根据合同的性质和履行情况，当事人可以请求恢复原状、并有权要求赔偿损失。房屋现价经认定，为120万元，比几个月前签约时的100万元高出20万元。因此，房主刘某被判赔李三差价20万元，同时退还定金。
因此购房时有一方违约，另一方可以通过诉讼请求对方接续履行合同或者解除合同，并且可请求违约的一方支付违约金赔偿自己的损失。
房屋差价损失
房屋差价损失是指一方当事人的违约行为，导致对方当事人本来可以获得的利益没有得到。房屋差价损失应当得到支持。司法实践中，房屋差价损失很多都获得了法院的支持。【参见最高人民法院（2019）最高法民申5100号民事裁定认为】
（一）法律依据
1、原《合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
2、“九民纪要”第50条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。
3、《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”该规定和《合同法》第113条第一款的规定基本一致。
（二）房屋差价的确定方法
司法实践中，房价确定方法有三种：
第一，由双方当事人协商确定。然而，现实案件中双方当事人很难能对上涨后的房价达成一致。
第二，双方当事人共同向中介机构询价。一般而言，法院会询问双方当事人对询价结果的意见，询价结果经过双方认可后法院才会将之作为裁判依据。
司法鉴定（评估）。由法院依照法定程序委托有资质的评估公司对房价进行评估是法律规定的确定房价的方式，也是司法实践中运用最多的方式。
（三）房屋差价损失和违约金不能同时主张
违约金和损失的关系就是“影”和“形”的关系，前者是预先估摸的填平守约方损失的金额，后者是守约方损失客观发生后将之填平所真正需要的金额。或者说，违约金是违约责任的预定，房屋差价损失属于损失的范畴。对于守约方来说，只能主张其中一个，不能重复主张。
因此，如果房屋买卖合同中约定违约金条款，房屋差价损失不能和违约金并用，守约方主张可得利益损失应当扣除违约金的部分，属于合同法第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失”的情形，根据违约责任损失填平原则，违约金应从房屋差价损失里扣除。
