单位集资房买卖合同的效力应如何认定？

一、相关法律规定 

二、单位集资房对外转让真的无效吗？

首先，如果是建设单位本身的公开对外出售行为，根据《民法典》第153条第2款的规定，损害社会公共利益的合同无效。社会公共利益通常包括公共秩序与公共道德即公序良俗两个方面的内容。公共秩序主要包括社会政治秩序、经济秩序与生活秩序。单位集资合作建房属于建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。因此，单位集资合作建房并出售给非经济适用住房供应对象，势必违反国家关于经济适用住房管理的有关政策性规定，破坏社会管理秩序。因此，合同应当依法被认定为无效。

但是，单位集资建房初始购买人与他人就单位集资建房所签订的买卖合同效力，笔者认为，，只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房转让合同应属有效。因为单位集资合作建房虽然应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。但这与一般的经济适用房是有所不同的，转让单位集资房的买卖合同只要符合原《合同法》和《民法典》的相关规定，应认定为有效。这是因为，无论是单位职工还是单位以外的人购买单位集资房，都要按照约定支付房款。对于建房单位而言，其收取了约定的房屋价款，则表示其利益并未受到实际损害，当事人的行为也并未违反法律、行政法规的强制性规定，更未损害国家、集体或者第三人的利益，而职工转让集资房或购房指标所获得的差价仅属于单位福利的一种直接体现。故此类合同应认定为有效。

当然，有一种情况需要特别注意。现实生活中，很多单位会与职工事先约定，职工须在本单位工作一定年限后才能转让房屋的，该约定属附条件的法律行为，在未违反法律、行政法规强制性规定的情况下应属有效，职工在约定年限内不得随意转让房屋。

结语

当事人在双方协商基础上本着自愿的原则签订的购房协议，实际上是集资建房资格权的转让协议，该权利为一种可期待权利，且法律和行政法规目前尚无禁止性规定。

司法实践中，法院对于这类合同的效力也多持肯定态度。法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表达，便可赋予其合法性，并不强求其符合法定形式。双方签订的集资房转让合同，若不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益、他人合法权益，应认定为有效。如果双方当事人签订转让集资房合同，根据《民法典》诚实信用原则，双方当事人应以最大可能维护该合同的效力，促进双方交易的履行。